Valor de mercado, valor venal e valor de referência não são a mesma coisa

Valor de mercado

É o valor mais provável pelo qual o imóvel seria negociado, em condições normais, entre partes independentes, com prazo razoável de exposição. É o valor que o laudo apura.

Valor venal

É o valor atribuído pelo município para calcular o IPTU. Costuma ser defasado e nasce de planta genérica de valores, não de avaliação individual do seu imóvel.

Valor de referência para ITBI

É a base que a prefeitura usa para cobrar o imposto de transmissão, que em muitos municípios é bem maior que o valor venal do IPTU e às vezes maior que o valor real da negociação. É contestável, mas por prova técnica.

Valor de liquidação forçada

É o valor em venda apressada, típica de leilão. É sempre menor que o valor de mercado e o laudo precisa dizer explicitamente quando está entregando esse tipo de valor.