Avaliação para desapropriação, servidão e indenização

Na desapropriação, a diferença entre a oferta do ente público e o valor real costuma ser a maior conta da vida do proprietário.

O que este laudo entrega

Avaliação da área atingida e do dano à área remanescente, que é onde a maioria das ofertas erra
Laudo em grau III quando o valor e a complexidade justificam
Análise do impacto urbanístico da perda de testada, de acesso ou de área útil
Apuração separada de terreno, benfeitorias, culturas e instalações
ART ou RRT registrada

Quem costuma pedir

Proprietários notificados por órgão público
Advogados em ação de desapropriação
Concessionárias e órgãos que precisam justificar a oferta

Erros que custam caro nesta finalidade

Avaliar apenas a faixa atingida. A perda de valor do que sobra é indenizável e costuma ser ignorada na oferta inicial.
Aceitar avaliação que trata terreno urbano com metodologia de área rural, ou o contrário.
Desprezar o potencial construtivo. Terreno vale pelo que a lei permite construir nele, não pela grama que tem hoje.

Perguntas frequentes

O que é dano à área remanescente?

É a perda de valor da parte que continua sendo do proprietário depois da desapropriação, por exemplo quando o lote perde testada, fica com formato inaproveitável ou perde o acesso. A norma trata disso e a indenização deve considerar.

Serve para servidão de linha de transmissão ou de duto?

Sim. Servidão não transfere a propriedade mas restringe o uso, e a indenização se calcula sobre a restrição imposta, o que exige metodologia própria.

Ficha do serviço

Grau de fundamentação

Grau II ou III, quase sempre III em processo contencioso

Prazo típico

15 a 25 dias úteis a partir da vistoria

Documentos para separar

Matrícula e planta do imóvel
Decreto ou notificação de desapropriação
Levantamento topográfico da área atingida, se houver
Comprovação de uso e de renda da área, quando produtiva

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Outras finalidades

Judicial e perícia

Quando o valor do imóvel vai ser discutido dentro de um processo, o laudo precisa aguentar contraditório.

Banco e financiamento

O banco não compra sua opinião de valor. Ele compra um laudo que o departamento de crédito consiga defender.

ITBI e tributos

Quando a prefeitura arbitra um valor acima do que o imóvel vale, o caminho é técnico, não é reclamação.

Inventário e partilha

Partilha justa começa por um valor que as duas partes consigam conferir.