Avaliação para ITBI, base de cálculo e discussão tributária

Quando a prefeitura arbitra um valor acima do que o imóvel vale, o caminho é técnico, não é reclamação.

O que este laudo entrega

Laudo de valor de mercado na data do fato gerador
Comparação explícita entre o valor apurado e a base arbitrada pelo município
Pesquisa de mercado documentada, com as amostras e a fonte de cada uma
Fundamentação em grau II, que é o mínimo para sustentar impugnação administrativa ou judicial
ART ou RRT registrada

Quem costuma pedir

Compradores surpreendidos pela base de cálculo arbitrada
Advogados tributaristas
Incorporadoras e holdings imobiliárias
Contadores em integralização de capital

Erros que custam caro nesta finalidade

Deixar para contestar depois de pagar. Em vários municípios a restituição só é possível em hipóteses restritas, e arrependimento não é uma delas.
Usar o valor venal de IPTU como argumento. Valor venal e valor de mercado são coisas diferentes e o município sabe disso.
Apresentar anúncios impressos como prova. Anúncio é oferta, não é transação, e sem tratamento vira apenas opinião.

Perguntas frequentes

A alíquota de ITBI é a mesma em todo lugar?

Não. O ITBI é imposto municipal e cada cidade define alíquota e regras próprias, inclusive alíquota reduzida para a parcela financiada e hipóteses de não incidência. Sempre confirme na legislação vigente do município antes de calcular.

O laudo garante que a prefeitura vai aceitar meu valor?

Nenhum laudo garante resultado. O que ele faz é levar a discussão para o campo técnico, com método rastreável e responsabilidade de quem assina, que é a única forma de a impugnação ser analisada no mérito.

Ficha do serviço

Grau de fundamentação

Grau II, com atenção especial à documentação das amostras

Prazo típico

7 a 12 dias úteis a partir da vistoria

Documentos para separar

Matrícula atualizada
Guia de ITBI ou notificação com o valor arbitrado
Contrato de compra e venda ou instrumento equivalente
IPTU do ano corrente

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Outras finalidades

Judicial e perícia

Quando o valor do imóvel vai ser discutido dentro de um processo, o laudo precisa aguentar contraditório.

Banco e financiamento

O banco não compra sua opinião de valor. Ele compra um laudo que o departamento de crédito consiga defender.

Inventário e partilha

Partilha justa começa por um valor que as duas partes consigam conferir.

Desapropriação

Na desapropriação, a diferença entre a oferta do ente público e o valor real costuma ser a maior conta da vida do proprietário.